«Il mattone non tradisce». Per generazioni di italiani la casa è stata il simbolo stesso della sicurezza economica: qualcosa di concreto, che si vede e si tocca, e che resta in famiglia. C’è del vero. Ma un patrimonio molto concentrato negli immobili ha anche caratteristiche che vale la pena guardare con lucidità.
Il peso degli immobili
Secondo i dati della Banca d’Italia, le abitazioni rappresentano circa la metà della ricchezza delle famiglie italiane. In molte famiglie la quota è ancora più alta: la casa di proprietà, a volte una seconda casa, un appartamento ereditato o messo a reddito.
Questa concentrazione ha tre conseguenze:
- dipendenza da un solo mercato, spesso da una sola città o zona: un forte rischio di concentrazione;
- scarsa liquidità: un immobile non si vende in pochi giorni, né se ne vende un pezzo quando serve una somma;
- costi certi, anche quando il reddito non c’è: imposte, manutenzione, spese condominiali.
Il rendimento reale di un immobile
Quando si valuta un immobile a reddito si guarda spesso il rendimento lordo: il canone annuo diviso per il valore. Ma il dato che conta è quello netto. Facciamo un esempio illustrativo: un appartamento del valore di 300.000 euro, affittato a 1.000 euro al mese.
Vedi i dati in tabella
| Euro all’anno | |
|---|---|
| Canone annuo | 12.000 € |
| Imposta sul canone | 2520 € |
| IMU | 2000 € |
| Manutenzione e spese | 1500 € |
| Un mese senza inquilino | 1000 € |
| Reddito netto | 4980 € |
Fonte: Esempio illustrativo: imposta con cedolare secca al 21%; IMU e spese variano molto da caso a caso
Il rendimento lordo è del 4%; quello netto di circa l’1,7%, prima di considerare l’inflazione, eventuali morosità o lavori straordinari. Non significa che l’immobile sia un cattivo investimento: può rivalutarsi nel tempo e ha un valore d’uso. Significa che va confrontato con le alternative a parità di condizioni, cioè al netto di costi e imposte, e tenendo conto del tempo e delle energie che richiede.
Gli immobili nel passaggio generazionale
Nel passaggio da una generazione all’altra gli immobili pongono problemi specifici:
- sono difficili da dividere: tre figli e due appartamenti non si dividono in parti uguali, e spesso finiscono in comproprietà;
- la comproprietà genera conflitti: chi vuole vendere, chi vuole abitarci, chi non vuole sostenere le spese. Ogni decisione importante richiede l’accordo di tutti;
- gli immobili ricevuti per donazione possono incontrare complicazioni quando si vuole venderli o usarli in garanzia, perché la donazione può essere contestata da un legittimario leso. Conviene valutare con il notaio la soluzione più adatta;
- le imposte: oltre all’imposta di successione, sugli immobili si pagano le imposte ipotecaria e catastale.
Qualche domanda per pianificare
- Quanto pesano gli immobili sul totale del patrimonio, e quanto sulla liquidità disponibile?
- Ogni immobile ha una funzione chiara: abitazione, reddito, riserva di valore, eredità per un figlio?
- Chi, tra gli eredi, potrebbe volerlo o saperlo gestire?
- Il testamento o una divisione decisa per tempo potrebbero evitare comproprietà difficili?
Per avere un quadro della divisione secondo la legge, puoi usare il simulatore delle quote di legittima.
Nell’ultima lezione del percorso affrontiamo il caso più complesso: il patrimonio dell’imprenditore, dove famiglia e impresa si intrecciano.
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Contenuto a scopo informativo ed educativo: non costituisce consulenza personalizzata né raccomandazione su strumenti finanziari. Note legali